反向抵押贷款养老保险机制的设计与安排

魏华林1何士宏2

（1.武汉大学保险经济研究所，湖北 武汉 430072； 2.中国保险(控股)有限公司，香港）

    ［摘要］随着我国老龄化程度的加剧，养老已成为十分突出的问题。开展反向抵押贷款养老，既可以改善老年人生活质量，又可以减轻社会保障压力。因此，反向抵押贷款不失为一条完善我国多层次养老保障体系的新路径。由于保险公司在资金来源、销售渠道、风险管理经验和精算技术等多方面具有其他机构不可比拟的综合优势，决定了保险公司可以在反向抵押贷款养老中发挥重要作用。
    ［关键词］反向抵押贷款；养老；融资；风险管理
    ［中图分类号］ F840.67 ［文献标识码］ A ［文章编号］1004-3306（2007）10-0024-04
    Abstract： With China′s population aging problem becoming more acute, the pension provision for senior people looms up. Reverse mortgage not only  is a kind of financial arrangement to improve the elders’life quality，but also can reduce the financial burden of the social security system. Thus, reverse mortgage is a new route to perfect the pension system. At the same time, because insurance companies possess unique advantages in the aspects of capital strength, distribution channels, risk management and actuarial experiences, they can play an important role in the development of the reverse mortgage program.
    Key words：reverse mortgage；oldage care；financing；risk management

2000年，我国60岁及以上的老年人口占总人口数的10.4%，按照联合国老龄化国家划分标准，我国已进入老龄化国家行列。不仅如此，与一些已经步入老龄化社会的国家相比较，我国人口老龄化还呈现出速度快、来势猛，以及老龄人口绝对数量大、抚养比偏高等特点。更值得关注的是，发达国家进入老龄化社会时，人均GDP已达到5 000～10 000美元，也就是“先富后老”，而我国进入老龄化社会时，经济发展水平还较低，人均GDP刚刚超过1 000美元，具有典型的“未富先老”的特征。从动态角度看，考虑到我国的人口结构、出生率、不同年龄组死亡率、城镇人口预期寿命的变化等因素，未来我国人口老龄化的上述特征将继续强化。据测算，到2025年，全球60岁及其以上的老年人口将达到29亿人，其中我国将占近1/4；到2050年，我国60岁及其以上老年人口占总人口的比重将上升到25.6%，成为赡养老年人最多的国家。同时，考虑到我国养老保障体系中基本养老、企业补充养老、个人储蓄养老和家庭赡养等各个层次的发展基础和运作状况，我国的养老问题十分突出。为此，在构建和完善我国养老保障体系的过程中，必须积极探索，大胆突破。根据生命周期理论、不动产流动理论和住房所有权与使用权分离理论，结合我国金融保险业综合经营不断深化的趋势和世界发达国家“以房养老”的成功实践，反向抵押贷款 (Reverse Mortgage，RM)不失为一条完善我国多层次养老保障体系的新路径。
一、反向抵押贷款养老的国际经验与基本模式
反向抵押贷款养老1961年起源于美国，20世纪90年代以后开始飞速发展。目前，美国是反向抵押贷款最成熟和最发达的国家，其他很多国家如加拿大、日本、澳大利亚和新加坡也已成功开展了反向抵押贷款。反向抵押贷款是指老年人以自己拥有的房屋作为抵押，以后定期或不定期从金融机构获得贷款用于个人生活和其他费用。贷款后老年人对抵押房屋继续拥有居住权，可以选择在死亡之前通过出售房产或其他资金来源偿还贷款本息，或选择死亡之时将房屋的所有权转给金融机构，以抵还贷款本息。反向抵押贷款的特点是分期放贷、一次偿还，贷款本金随着分期放贷而上升，老年人自有资产减少。反向抵押贷款是和传统抵押贷款相对而言的，它是一种新型金融工具。在传统抵押贷款中，借款人以自己的房产作抵押，按月向贷款机构付款，而反向抵押贷款与传统抵押贷款的现金流方向恰好相反。
老年人往往拥有自己的住房，却没有固定的收入，或者收入很低无法满足老年生活的需要，通过反向抵押贷款可以
［作者简介］魏华林，教授，博士生导师，武汉大学经济与管理学院保险经济研究所所长，兼任中国金融学会常务理事暨学术委员会委员，中国保险学会常务理事等职；何士宏，武汉大学经济与管理学院博士研究生，现供职于中国保险（控股）有限公司（香港中国保险（集团）有限公司）战略管理部。
实现“以房养老”，同时发挥住房的居住和养老两种功能，实现房屋资产与养老问题的有机结合，解决老年家庭的两大难题，使老年人能真正完全享受自己积累的财富。一方面它可以有效地增加老年人的收入水平和支付能力，将积蓄在房产上的个人财富分期支用，补偿老年生活来源；另一方面，可以从心理上提高老年人对今后生活的乐观预期，减少老年人对生活保障的担心和迷茫，心情愉悦地安度晚年。正因为如此，反向抵押贷款己被很多国家作为解决老龄化问题的措施之一，对于改善老年人的生活质量和减轻社会保障压力起到很大的作用，在许多发达国家已经是一种成熟的金融产品。表1为不同国家开展反向抵押贷款情况的比较。
（一）借款人条件
美国、加拿大和新加坡三个国家都要求反向抵押贷款针对老年人推出，而且要求老年人必须拥有私人房产，加拿大则不允许以共同拥有房产申请反向抵押贷款。此外，由于反向抵押贷款运作周期长，面临的风险大，因此，开展此项业务离不开保险支持。在美国，既有政府提供保险保障的反向抵押贷款，又有私人公司提供保险保障的反向抵押贷款；而新加坡的反向抵押贷款则是由保险公司推出的，规定必须购买抵押保障保险、人寿保险以及屋宇保险等。
（二）贷款机构
不同的国家贷款机构不同。总体来看，美国的贷款机构较多，达120多家。在美国，任何银行、信托公司、国家银行联盟、储蓄银行、储蓄和贷款协会、联邦储备银行、联邦储蓄和贷款协会、信用联盟、联邦信用联盟和任何授权的抵押银行，以及其他联邦住房管理局（FHA）特别授权的实体都可以提供反向抵押贷款。不同国家的贷款机构有的是盈利性的，有的是非盈利性的。这些贷款机构的销售和管理往往需要专业房贷机构、保险公司和银行等金融机构的互相合作。美国的实践还表明，开展反向抵押贷款，政府管理部门的作用十分关键，要做好市场培育、政策扶持、税费减免、监督审查、信息咨询及在必要时提供资金支持等方面的工作。
（三）贷款额度
各个国家的贷款发放额度都与借款人的年龄、当前利率、房屋价值息息相关。年龄越大，意味着预期还款期越短，贷款到期时的利息也越少，能获得的贷款金额越大。当前利反向抵押贷款的国际比较（以美国、加拿大、新加坡为例）
表1模式
国别()借款人条件()贷款机构()贷款额度()贷款发放方式()贷款偿还方式美国()年龄在62岁及以上；拥有住房并以该住房作为自己的永久住所；房屋可以是共有的，但所有共有人均须至少达到62岁，且其中至少有一人将该房屋作为永久住所；该房屋必须仅为一户家庭所居住()政府和私人房贷机构共同提供，但政府推行力度很大，政府房贷产品占市场份额的绝大部分()根据2003年的最新调整，贷款额度最少为154 896美元，最多为280 749美元，主要根据房产所在的不同地区来确定，并且每年调整()分期支付、一次性支付和信用支付，其中信用支付是最具吸引力和借款人最乐于接受的一种方式()借款人或继承人可以直接以现金方式偿还贷款的全部本息，如果借款人或继承人就所抵押的房屋变卖后所获得的价款扣除交易费用和偿还全部贷款本息后还有剩余，则剩余的部分仍属于借款人或继承人所有；否则，贷款机构未获偿差额部分由保险公司负责赔偿加拿大()年龄在62岁及以上；拥有的房产类型为单幢房产、城镇房产、复式房屋、公寓，租赁的房产、共同拥有的房产和大面积的土地除外()唯一一家提供反向抵押贷款的私人专业公司：加拿大住房收入计划公司（Canadian Home Income Plan, CHIP)()贷款额度为房产评估价值的10%~40%，具体数量由借款人的年龄、性别、婚姻状况、房产的类型和地段以及评估时的现行利率而定，最低为14 500美元，最高为500 000美元()一次性支付()借款人可以出售自己的房产偿还贷款，但如果在获得贷款的3年内就进行偿还，要支付额外的赔偿给贷款机构新加坡()年龄在60岁及以上；拥有私人房产并且产权至少在70年以上；必须在贷款期间购买抵押保障保险和职总英康保险公司的人寿保险以及屋宇保险，并在贷款期间内维持保单持续有效()唯一反向抵押贷款提供者：职总英康保险公司()——()——()如果借款人或继承人就所抵押的房屋变卖后所获得的价款扣除交易费用后不足以偿还全部贷款本息，借款人或继承人对不足部分负有偿还责任率越低，意味着到期时的利息越少，能获得的贷款金额越大。房屋的价值越大，意味着贷款到期时房屋所担保的价值越大，能获得的贷款金额也越大。
（四）贷款发放方式
在贷款的发放方式上，各个国家有所不同。在美国，信用支付是最具吸引力和借款人最乐于接受的一种方式。借款人可在贷款合同成立后的任何时候，在信用额度内一次或多次提款，但每次提款时必须提前通知贷款机构。利息按实际支取的金额计算，未支取部分不必支付利息，这有利于减轻借款人的利息负担。其最具吸引力之处在于，除非借款人在交易结束后立即支取全部额度（即一次支付），额度内未支取的部分可随房屋的升值而同比例增加，每月调整，借款人因此可以享有房屋增值的利益，这对于缺乏收入的老年人来说非常有利。
（五）贷款偿还方式
由于反向抵押贷款的目的就是在保证老年人继续居住在自己房屋内的前提下，以该房屋作抵押取得现金来养老。因此，借款人在没有违约的情况下，只要还在该房屋内居住，就没有还款的义务，但借款人有义务保证房屋的完好价值，以保证贷款机构的债权。在偿还方式上，最常见也是最符合反向抵押贷款目的的还款方式就是借款人死亡后，以住房资产还款。
二、我国开展反向抵押贷款养老的客观要求与实现基础
 （一）我国开展反向抵押贷款养老的客观要求
1.基本养老保险制度面临巨大的挑战
由我国人口老龄化的特点和经济社会发展的水平所决定，一方面，退休人口比例不断提高，养老保险基金受益主体大量增加，导致养老金支付大幅度增加；另一方面，在职劳动力相对减少，养老保险基金的征缴基数呈现相对下降的趋势，基金来源不足。收入下降和支出增加共同作用的结果必然加重支付困难，再加上我国基本养老保险体系建设起步较晚，以及从现收现付制向部分积累制转轨过程中积累了大量隐性债务，我国养老金支付压力越来越大，这也决定了我国基本养老保险的保障水平只能是低层次的。
2.企业补充养老保险发展受制于诸多因素
受企业发展的市场环境欠公平、企业补充养老保险的税收优惠没有得到有效确立、全国基本养老保险制度不统一、资本市场还没有发育成熟、劳动者收入分配格局失衡以及企业社会责任缺失等多种制约因素的影响，而且上述因素非短期内可以改变，我国企业补充养老保险真正走上健康、持续发展的轨道还需要假以时日。
3.老年人大多没有能力为养老作充足的储蓄准备
大量事实表明，老年人口是贫困率较高的群体，在许多国家都是如此。在我国，在职劳动力的很大一部分收入要花费在教育、医疗和住房上，大部分在职劳动力都没有能力为自己的晚年作充足的储蓄准备。此外，老年群体是疾病的高发群体，很多老年人常常“因病返贫”。
4.家庭结构变化导致家庭赡养功能弱化
实行计划生育政策后，我国家庭结构发生了很大的变化，呈现小型化、核心化的发展态势，“4-2-1”的家庭结构越来越多，家庭养老资源难以应付家庭老年成员的养老保障需求。同时，加上人口流动的加剧，越来越多的子女成人后选择自立门户，不再与上一代在同一屋檐下生活，空巢老人家庭的比例也越来越高。根据区位学理论，人们的空间距离反映并影响着人们的社会距离，居住的聚散将直接影响到家庭赡养功能。人口老龄化和家庭结构变化是家庭养老面临的双重挑战，但老年人单独居住趋势有利于发展反向抵押贷款。
（二）我国开展反向抵押贷款养老的实现基础
反向抵押贷款的一个先决条件是住房的私有产权。改革开放20多年来，我国住房和土地政策发生了重大转变。从1980年开始，我国对住房和土地制度进行改革试点；1994年，初步确立了住房市场化的改革方向和目标；1998年停止了住房实物分配，确立了住房货币分配制度。目前，我国城市拥有自有房屋的家庭己超过80%。对于不少城市居民来说，住房己经成为其私人财产的重要构成部分，住房的价值大和普及性广为反向抵押贷款的推广打下了很好的基础。2003年的一次调查显示，城市老年家庭平均住房为3.32间，户均住房面积达70.3平方米。2003年底，全国城镇老年家庭大约有2 000多万户，按照房产均价每平方米2 000元计算，老年家庭拥有住房价值为3万亿元。假设有10%的老年人口参加反向抵押贷款，将有3 000亿元的市场规模。由于我国经济正处于高速发展阶段，各地房产升值率较高，部分沿海发达城市的房价上升尤为迅速，老年人在房产上积累的财富将更多，反向抵押贷款养老保险的潜在市场规模将越来越大。
三、反向抵押贷款养老模式中的商业保险运行机制
（一）反向抵押贷款养老的总体运作流程
反向抵押贷款养老保险的总体运作流程包括（见图1）：首先，借款人即反向抵押贷款的申请人向政府管理部门就反向抵押贷款的法律法规、政策和实施细则提出咨询;第二，在了解、掌握相关政策规定后，借款人向银行、保险公司、信托投资公司或其他贷款机构提出对自有住房实施反向抵押贷款的申请；第三，贷款机构初步审查借款人的申请，然后委托权威、独立、合法的中介机构对借款人的有关情况给予调查、评估，包括借款人个人及其住房的基本状况和其他相关事项；第四，独立合法的中介机构接受委托，对借款人个人及其住房的价值和其他情形进行全面详尽的调查、评估；第五，独立合法的中介机构将综合评估书提交给贷款机构，贷款机构在此基础上详细审查借款人提交的申请；第六，贷款机构初步决定接受借款人的反向抵押贷款申请，并向保险公司寻求对住房的相关保险保障，保险公司以住房为保险标的提供相关保险保障；第七，政府管理部门审查借款人和贷款机构提供的相关材料，认为符合有关条件规定，同意借款人和贷款机构之间开展反向抵押贷款业务；第八，借款人和贷款机构签定反向抵押贷款合同。反向抵押贷款合同生效后，住房所有权仍属老年人，老年人按照合同要求维护好住房，贷款机构则按要求支付贷款给借款人。在老年人死亡、永久搬离、出售住房时，合同到期，住房所有权转移给贷款机构，贷款机构处置住房，收回成本，取得利润。
图1反向抵押贷款养老保险的总体运作流程
（二）反向抵押贷款养老模式中的商业保险运行机制
银行、保险公司、信托投资公司等不同的机构开展反向抵押贷款都有自身独特的作用和优势，但从资金来源、销售渠道、风险管理经验和精算技术等多方面考虑，保险公司具有其他机构不可比拟的综合优势，最适合单独或主导开办反向抵押贷款业务，具体来讲，有两种途径：一是作为直接的贷款机构为借款人提供贷款，即商业保险的融资机制；二是在其他机构开展反向抵押贷款的过程中提供各类保险保障，即商业保险的风险管理机制。
1.商业保险的融资机制
改革开放以来，特别是党的十六大以来，我国保险业持续快速发展，是我国国民经济中发展最快的行业之一，已成为全球关注的焦点。截止2007年6月底，我国保险业总资产达到2.53万亿元，资金运用余额达到2.31万亿元。从某种意义上说，保险资金尤其是寿险公司资金是对被保险人的负债，具有长期性，支付一般发生在10年、20年甚至30年之后。长期以来，受投资渠道的限制，保险公司的短期资产无法与长期负债相匹配，不利于保险业盈利水平的提高和支付能力的增强。目前，我国保险资金运用领域不断拓宽，基础设施投资、对银行业和证券业的投资以及境外投资成为新的热点，但保险投资受限的状况还没有得到根本改观。由劳动者的平均寿命和退休年龄所决定，反向抵押贷款的期限一般都在15年~20年以上。因此，保险公司进入反向抵押贷款市场可以开辟新的、资产与负债更加匹配的保险投资渠道。借款人也就是投保人将自己拥有的住房抵押给保险公司申请养老保险，保险公司委托中介机构对房屋价值进行客观评价，并运用保险专业技术将房屋价值分摊到投保人的预期寿命年限中去。保险合同生效后，保险公司按月支付给投保人养老金。这种养老保险模式将房地产市场和保险市场联系起来，可以实现保险业、老年人群体和房地产市场的“三赢”。
2.商业保险的风险管理机制
反向抵押贷款风险主要与住房、寿命及利率等因素相关。在反向抵押贷款中，借款人承担的最大风险是贷款机构因破产而不能履行合约，而贷款机构承担的风险则比借款人复杂得多，主要包括借款人长寿风险、市场利率风险、住房价值风险、借款人道德风险。
（1）长寿风险及其管理。借款人寿命越长，贷款本金和利息总额也就越多，贷款机构面临贷款本息数额高于住房价值的风险。长寿风险可以通过借款人的死亡概率加以测量，这是反向抵押贷款定价的重要基础，直接关系到反向抵押贷款能否正常运营。保险公司可以充分发挥自身在生命表编制和精算技术方面的优势，利用大数法则，通过构造足够多的风险单位组合池来分散长寿风险。
（2）利率风险及其管理。市场利率的波动可能使贷款机构遭受损失，是反向抵押贷款中最难规避和管理的风险之一。控制利率风险的办法主要有：一是运用衍生金融产品如远期利率协议，以及利用金融市场其他利率敏感性资产来对冲风险；二是通过利率保险的形式加以解决，即保险公司收取一定的保险费(通常为住房价值或抵押贷款额的一定比例)后，保证该合同期满时的利率不超过一定幅度（如一个或两个百分点），若超出这一幅度时，超出部分所造成的损失由保险公司给予承担。
（3）住房价值风险及其管理。贷款到期时，如果房产贬值或者增值幅度小于预期，导致房产价值低于贷款本金、利息及贷款期间发生的各种费用之和，贷款机构就会遭受损失。通过资产组合、聚集不同地区房地产市场上的足够数量的反向抵押贷款，可以降低房产价值波动风险。地区性经济不景气导致房产价值降低的风险，可以通过在不同地区开办大量的反向抵押贷款业务进行分散。
房产价值还经常受一些不可抗力因素的影响，如洪水、台风、火灾等。为此，可引入房产价值保险。房屋一旦由于自然灾害或意外事故造成经济损失时，保险公司对投保人给予赔偿，反向抵押贷款合同到期时贷款机构的收益就能得到保证。房产价值保险由贷款机构和借款人共同支付保险费。
（4）道德风险及其管理。借款人居住在维护后住房中得到的效用大于维护成本，则产生反道德风险；反之，若效用比成本小，借款人没有足够的的动力去维护住房，则容易产生道德风险，导致贷款到期时，房产价值低于贷款合同签定时房产的预期价值或者升值率低于市场平均水平。考虑到老年人的身体状况和经济状况，要规避道德风险确实很困难。为避免因维护不力对房屋价值造成损失，可引入房屋维护保险。具体方式也是由贷款机构和借款人共同支付保险费，房屋维护发生的费用由保险公司承担。
［参考文献］
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［4］郭柳.住房反抵押贷款及其风险研究［D］.四川大学毕业论文.2005.［编辑：傅晓棣］保险研究2007年第10期寿险专论INSURANCE STUDIESNo.102007